Lorsqu’un proche perd en autonomie et n’est plus en mesure de gérer ses affaires seul, il est parfois nécessaire de mettre en place une mesure de protection juridique. L’habilitation familiale permet un niveau de protection similaire à la tutelle mais simplifie certaines démarches administratives pour la personne désignée. Dans certains cas, il devient indispensable de vendre un bien immobilier, que ce soit pour alléger les charges, financer des soins ou pour éviter un bien vacant. Oui, il est possible de vendre une maison dans le cadre d’une habilitation familiale, mais la vente est strictement encadrée et nécessite, dans la majorité des cas, l’autorisation du juge des contentieux de la protection. Voyons les étapes et les conditions qui encadrent cette démarche. 🏡
Comment vendre une maison (résidence principale ou secondaire) en habilitation familiale ?
Pour vendre un bien immobilier avec une habilitation familiale, vous devez d’abord vous assurer que vous avez bien une habilitation familiale générale ou du moins la protection des biens. Si le périmètre de votre responsabilité s’arrête à la protection de la personne, vous ne pouvez pas intervenir. En général, l’habilitation englobe les deux aspects, mais il peut arriver que le juge des tutelles confie ces responsabilités à des personnes distinctes (voir notre article sur l’habilitation partagée).
Si le bien en question est la résidence principale ou secondaire de votre proche, l’accord du juge des tutelles sera indispensable pour la vente. Cette étape est particulièrement importante si la vente est liée à un projet de déménagement dans un établissement. Dans ce cas, le juge devra évaluer la démarche dans son ensemble et s’assurer qu’elle est dans l’intérêt du proche (voir notre article sur l’habilitation familiale et l’EHPAD pour plus de détails). 🤝
Pour d’autres biens, comme un fonds de commerce ou un bien en location, les démarches sont simplifiées. En tant que personne habilitée en représentation, vous pouvez gérer seul ces ventes sans solliciter le juge. Vous devez toujours bien veiller à respecter les intérêts de votre proche pour chaque décision. On pourrait vous demander de le justifier. 🙌
Enfin, en cas de conflit d’intérêts (par exemple, si vous détenez une part de la propriété du bien), c’est recommandé de présenter la situation au juge. Il pourra soit vous autoriser à réaliser l’acte, soit désigner une autre personne pour effectuer la transaction.
En cas de vente sans respect de ces règles, il y a une possible annulation de la vente. Si c’est la personne protégée qui l’a réalisée seule, alors il faudra prouver le préjudice. En revanche, une vente réalisée sans autorisation du juge lorsqu’elle est requise par le protecteur est automatiquement annulée, sans nécessité de prouver un préjudice. ❌
Donc pour résumer:
- résidence principale ou secondaire → autorisation du juge obligatoire
- autres biens (location, commerce) → possible sans juge, sauf conflit d’intérêts
Lettre au juge des tutelles et délais de réponse
Pour obtenir l’autorisation de vente d’une maison en habilitation familiale, vous devrez écrire au juge des contentieux de la protection. Il faudra expliquer en détail dans un courrier les raisons qui motivent cette vente. L’objectif de cette lettre est de démontrer l’intérêt de la vente pour votre proche. Vous devrez mettre en avant des éléments concrets comme les contraintes logistiques de l’entretien, les frais qui en découlent, ou encore l’opportunité liée à une période favorable du marché immobilier. Vous pouvez également souligner la nécessité d’obtenir des liquidités. Elles pourraient alors servir à financer les besoins quotidiens ou un projet particulier (entrée en établissement). Il est également utile de préciser où les fonds seront placés en attendant d’être utilisés. Nous vous invitons à opter pour des placements sécurisés pour protéger les intérêts de votre proche. L’assurance-vie notamment (cf. article sur l’assurance-vie et l’habilitation familiale).
Gardez bien à l’esprit que cet argumentaire doit exclusivement défendre les intérêts de votre proche. Un motif tel que le souhait de réduire vos propres tâches administratives ne serait pas recevable. 😉
Pour appuyer votre demande, le juge des tutelles exigera également au moins deux avis de valeur. Ces avis aideront le juge à encadrer la vente en fixant un prix plancher en dessous duquel la transaction ne pourra pas se faire. 💵
Enfin, il est important de noter que cette procédure peut prendre plusieurs mois, souvent minimum trois. Essayez donc d’anticiper la démarche. Vous pouvez aussi formuler cette demande en même temps que la demande de mise sous habilitation. Attention par contre car il faut avoir décidé de faire cette vente, qu’elle soit définie dans le temps. Le juge ne vous donnera pas une autorisation de vendre “au cas où”.⚖️
Nous espérons que ces informations vous aideront à aborder plus sereinement une vente de maison en habilitation familiale. Pour aller plus loin et vous accompagner dans la gestion des démarches de protection juridique, découvrez notre plateforme. Elle est conçue pour vous guider pas à pas dans les actions à entreprendre pour votre proche, vous assurant ainsi de tout bien faire et de gagner un temps précieux
