Le viager permet à une personne âgée d’obtenir des revenus complémentaires sous forme de rente versée à vie en contrepartie d’un bien immobilier qu’elle cède. Selon les situations, le vendeur peut rester dans son logement (viager occupé) ou décider de le quitter (viager libre). Dans certaines familles, cette solution peut avoir du sens. Elle permet de préserver le bien dans le cercle familial tout en apportant une aide financière au proche âgé. Attention par contre car il faut bien encadrer la démarche pour éviter les litiges, que ce soit avec l’administration fiscale ou entre membres de la famille. Dans cet article, on vous explique ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un viager en famille. 📜👨👩👦
Pourquoi choisir une vente en viager plutôt qu’une vente classique ?
Vendre en viager peut avoir plusieurs avantages par rapport à une vente classique. Dans le cas d’un viager occupé, il permet au vendeur de rester dans son logement. C’est d’autant plus important une personne âgée pour lui permettre de conserver ses repères. Ensuite, le viager apporte une forme de stabilité financière grâce à une rente versée régulièrement. 📊
Enfin, parler de ces sujets de répartition des biens du vivant permet souvent d’éviter des conflits plus tard, au moment de la succession.
Peut-on acheter ou vendre un bien en viager à un membre de sa famille ?
Oui, c’est tout à fait possible. Un viager en famille se réalise exactement de la même manière qu’avec un acheteur “classique”. L’enfant (ou plusieurs enfants) verse une somme de départ, que l’on appelle bouquet, ainsi qu’une rente viagère (donc à vie) définie à l’avance et versée régulièrement au vendeur.
Un seul enfant peut acheter le bien ou sinon plusieurs enfants ensemble, soit en indivision, soit via une SCI. Si vous optez pour un achat à plusieurs, l’indivision est la solution la plus simplet et la moins coûteuse. Le notaire inscrit dans l’acte de vente les parts de chacun (par exemple 70 % / 30 %). L’inconvénient, c’est qu’un certain nombre de décisions de gestion doivent se prendre à l’unanimité. Cela fonctionne bien lorsqu’il n’y a que deux ou trois indivisaires, mais devient vite compliqué au-delà. La SCI facilite la prise de décision et permet d’anticiper la sortie d’un associé ou la transmission future des parts. C’est souvent une solution plus confortable quand plusieurs enfants souhaitent acheter ensemble. 🤔
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La transmission d’un bien immobilier à un proche
Avant d’expliquer les risques auxquels on peut s’exposer dans un viager en famille, il faut rappeler rapidement comment fonctionne la transmission d’un bien. Quand on fait une donation, il existe des abattements fiscaux : 100 000 € par parent et par enfant (donc un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant), 31 865 € pour les donations aux petits-enfants et 5 310 € pour les arrière-petits-enfants. Il y a aussi un abattement supplémentaire de 159 325 € pour une personne handicapée (donc 259 325€ d’abattement pour un enfant avec un handicap). Au-delà, des frais de donation s’appliquent. Ces abattements se remettent à zéro tous les 15 ans. C’est sensiblement le même principe pour les droits de succession. C’est pourquoi on conseille souvent d’anticiper la transmission avant le décès lorsqu’il y a un patrimoine important. 🪴
Autre point essentiel : les donations que l’on réalise au cours de la vie sont réintégrées lors du calcul de la succession. On doit obligatoirement respecter la réserve héréditaire, c’est-à-dire la part minimum qui revient à chaque héritier. Les règles détaillées sont disponibles ici.
📌 Par exemple, une mère laisse 200 000 € au jour de son décès, mais elle avait donné 400 000 € à l’un de ses deux enfants. Pour déterminer les droits de chacun, on reconstitue le patrimoine total : 200 000 € restants + 400 000 € déjà donnés = 600 000 €. Avec deux enfants, chacun a droit à un tiers, et un tiers constitue la quotité disponible. Un tiers de 600 000 € correspond à 200 000 €. L’enfant qui a reçu 400 000 € a déjà perçu plus que sa part réservataire de 200 000 €. Si la mère lègue entièrement la quotité disponible à un tiers ou la répartit entre ses deux enfants, alors l’enfant qui avait reçu 400 000 € se retrouve au-delà de ce qu’il pouvait recevoir. Dans ce cas, au moment du règlement de la succession, il doit compenser l’autre bénéficiaire à hauteur de 100 000 € pour rétablir l’équilibre fixé par la loi.
Le risque de donation déguisée
Avec cette explication précédente, on comprend mieux pourquoi un viager en famille peut être contesté. L’administration fiscale ou les autres héritiers peuvent considérer que l’opération est une donation déguisée dont l’objectif serait soit de payer moins de frais de succession, soit de léser un héritier. 🔎
C’est parfois le cas lorsque:
- la famille sous-estime la valeur réelle du bien
- ou lorsque la rente ou le bouquet trop faibles, ou prévus sur une période anormalement courte (par exemple si l’état de santé du vendeur laisse penser que la vente ne reposait pas sur une durée réaliste),
- ou encore lorsque la rente et le bouquet ne sont pas réellement versés au vendeur.
Le risque principal, si la vente est requalifiée, c’est de devoir payer des frais rétroactifs de donation voire une compensation à d’autres héritiers pour rétablir l’équilibre.
Comment faire un viager en famille sans risque ?
Pour se protéger et éviter tout risque il faut que le prix de vente soit réaliste, en cohérence avec le marché. Il ne doit pas y avoir de favoritisme sous prétexte qu’il s’agit d’un membre de la famille. Le plus simple est de faire appel à un expert immobilier, éventuellement d’obtenir deux estimations. 🏡
Ce n’est pas obligatoire d’informer tous les héritiers ou d’obtenir une trace écrite de leur accord. C’est quand même une bonne chose à faire pour limiter les contestations plus tard. Le notaire est la personne clé dans cette démarche. C’est lui qui rédige l’acte. S’il y a plusieurs propriétaires (conjoint, indivision…), il faut évidemment l’accord de chacun. Pensez à garder toutes les preuves de paiement du bouquet et des rentes.
Il faut aussi être vigilant sur la capacité de la personne qui vend. A-t-elle les idées claires ? Y a-t-il un risque que ce soit plus tard annulé pour trouble mental ? Il faut être particulièrement vigilant dans ces situations et éventuellement attendre de demander une protection juridique. Une fois la protection en place, si le bien est une résidence principale ou secondaire, l’accord du juge des tutelles sera nécessaire. ⚖️
Que ce soit pour constituer le dossier, trouver un expert, ou rédiger une demande d’autorisation au juge, Pupil peut vous accompagner.
Quelles alternatives au viager en famille ?
✔️ Première option: La vente classique du bien à un enfant. L’enfant peut acheter le logement en empruntant si besoin à la banque. Les parents deviennent alors locataires pour les années à venir. Le vendeur peut ensuite placer l’argent issu de la vente pour générer des revenus réguliers.
✔️ Seconde option: la donation avec réserve d’usufruit. Dans ce montage, les propriétaires donnent la nue-propriété du bien, et conservent l’usufruit. Ils continuent donc à vivre dans le logement ou à percevoir les loyers. Au décès, l’usufruit revient automatiquement aux nus-propriétaires sans frais supplémentaires. Les frais de donation s’appliquent au moment où la nue-propriété est transmise. Ils sont calculés sur une fraction du bien, selon un barème dépendant de l’âge du donateur. Exemple : un propriétaire de 65 ans donne un bien de 300 000 €. Les frais seront calculés sur 60 % de sa valeur, soit 180 000 €. La limite par rapport au viager, c’est qu’il n’y a pas de rente versée au parent.
On espère avoir pu clarifier les règles du viager en famille. Vous l’avez bien vu : oui, c’est un mécanisme possible, mais il y a un certain nombre de points d’attention sur lesquels il faut vraiment s’attarder. 🤝
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